Според финансовия анализатор Макс Баклаян, жилищният пазар в България ще влезе в сериозна ценова корекция през 2027 г. Очаква се между 2027 и 2029 г. номиналният спад да достигне 20% до 30%.
Въпреки че офертните цени все още са близо до рекордните си стойности, купувачите вече се държат по различен начин – изчакват повече, разглеждат повече имоти и са по-настоятелни в преговорите за цената. Баклаян посочва, че дългият възходящ цикъл на пазара приключва, макар това все още да не е очевидно в публичните обяви.
Данните на Агенцията по вписванията показват два последователни тримесечия на двуцифрен спад в продажбите на имоти. През първото тримесечие на 2026 г. са регистрирани 38 154 сделки, което е с 15,5% по-малко спрямо 45 144 за същия период година по-рано.
През второто тримесечие спадът се засилва – сключените сделки намаляват от 56 010 на 45 965, което представлява годишно понижение от 17,9%.
В София през второто тримесечие са вписани 8874 сделки, докато година по-рано са били 10 647, т.е. намалението е 16,7% и е по-изразено спрямо първото тримесечие.
В Пловдив пазарната активност остава по-устойчива, но също се наблюдава спад – от 4136 на 3848 сделки, или с около 7%. В Бургас обаче спадът е най-голям – броят на сделките намалява от 2388 на 1818, което е понижение от 23,9%.
Баклаян отбелязва, че промените на пазара се появяват преди да се усетят в цените на обявите. Първият сигнал е оттеглянето на купувачите и по-малкото реално сключени сделки. Продавачите често задържат началните си ценови очаквания, но имотите остават по-дълго на пазара, а преговорите стават по-трудни.
Той изчислява, че в около 54% от сделките през последните шест месеца продавачите са направили отстъпка между 2% и 10% от обявената цена. Тази информация не е официална статистика, а е базирана на наблюденията на анализатора.
Разликата между цените в обявите и реалните продажни цени създава впечатление за противоречие – публично се вижда ръст, но реалните сделки приключват на по-ниски нива. Така пазарната корекция започва незабележимо и се вижда в статистиката със закъснение.
Има и по-умерен поглед към пазара – някои участници приемат сегашното свиване като връщане към обичайните темпове след няколко силни години, а не като знак за криза. Разликата в мненията е основно по отношение на 2027 г. и дали по-слабото търсене ще доведе до масови намаления на цените.
Ипотеките продължават да заемат важно място на пазара. В София през второто тримесечие има 5430 вписани договорни ипотеки, докато година по-рано са били 5005. Законните ипотеки са 1110.
В Пловдив броят на договорните ипотеки се увеличава от 1429 на 1689. Трябва да се отбележи, че вписването на ипотека не винаги означава нова покупка с банков кредит.
Баклаян обръща внимание на проблем с достъпността – ниските лихви подкрепяха пазара, но цените на жилищата надминаха възможностите на част от домакинствата. Това води до по-малко купувачи, дори когато има кредитиране.
Той смята, че част от бъдещото търсене е било изпреварено през 2024 и 2025 г., когато семейства са побързали да купят жилище заради очаквания за поскъпване с въвеждането на еврото. След този период броят на потенциалните купувачи намалява.
В същото време строителният сектор добавя нови жилища. По данни на НСИ, през първото тримесечие на 2026 г. в София са започнати 312 нови жилищни сгради, включващи 2885 жилища и 345 196 кв. м разгъната застроена площ.
Спрямо предходната година броят на започнатите жилища в столицата се увеличава със 187,1%, а площта – със 139,9%. Тези нови проекти ще излязат на пазара в близките години, когато търсенето вече отслабва.
Друг ключов фактор е големият брой необитавани жилища. По данни на НСИ от 2021 г., има 1 657 741 необитавани жилища, което е 38,9% от всички жилища в страната. Това не означава непременно, че всички те ще бъдат обявени за продажба, но показва значителен резерв от имоти, които не се използват активно.
Инвеститорите са изправени пред по-високи разходи. По информация от Евростат, цените на строителството на нови жилищни сгради в България са нараснали със 166,1% между 2015 и 2025 г., докато средното увеличение за ЕС е 48,2%.
Комбинацията от по-слаби продажби, повече ново строителство, високи строителни разходи и банкови ангажименти оказва натиск върху предприемачите. Ако се нуждаят от капитал, ще трябва да ускорят продажбите си или да приемат по-ниски печалби.
Според Баклаян, офертните цени ще останат високи до края на 2026 г., а по-сериозна промяна ще стартира през 2027 г. и ще продължи през следващите две години.
Той прогнозира, че за периода 2027-2029 г. ще има номинален спад в цените между 20% и 30%. До 2030 г. понижението спрямо върха ще бъде около 25%, като инфлацията ще намали още повече реалната стойност на имотите.
Важно е да се има предвид, че това е експертна прогноза, а не официална позиция на държавна институция. Най-сигурният индикатор за промяната към момента е спадът на сделките през две поредни тримесечия, комбиниран с повече отстъпки в преговорите и увеличено ново строителство.
Тази картина показва, че жилищният пазар в България преминава през важен преход. Възможно е следващите години да донесат нови предизвикателства както за купувачите, така и за продавачите.
0 Comments